配资658 “阳光账本”照亮自治之路，“业主当家”破解物业难题——朝阳市时代公馆小区物业缴费率连续两年超97%的治理实践报告

在辽宁省朝阳市，拥有近千户业主的时代公馆小区，曾深陷物业服务缺失的泥潭长达八年，是当地典型的“问题小区”。然而，一场由业主主导的深刻变革，使其在短短两年内实现了从管理瘫痪到井然有序、从矛盾频发到和谐共生的华丽蝶变。更为瞩目的是，小区物业费收缴率连续两年突破97%，2025年达97.81%，2026年继续保持高位，远高于行业平均水平，创造了小区自治的“奇迹”。这一以“阳光账本、财务透明、业主自管、服务为本”为核心的成功模式，为破解普遍存在的城市住宅小区治理困境，提供了一个真实、鲜活且极具借鉴价值的“时代样本”。

一、八年阵痛：从恶性循环到自治觉醒

时代公馆小区的困境始于2016年交房后。前期物业服务长期不到位，业主满意度低下，逐渐形成“服务差-业主不满-拒缴物业费-服务资金不足-服务更差”的恶性循环。2022年，小区尝试引入第二家物业公司进行托管，但仍因服务质量不佳、长期拖欠员工工资、难以扭转局面而中途退出，导致小区公共区域管理一度陷入瘫痪：环境脏乱、设施失修、安全隐患凸显，业主居住体验和房产价值均受影响。

正是这种持续的管理失序，促使业主们深刻反思。大家逐渐意识到，将家园的管理权与未来完全寄托于不断更迭、逐利为先的外部公司并非长久之计，自我管理、自我服务的种子开始萌芽。2020年8月，时代公馆小区业主委员会正式成立，为后续变革奠定了关键的组织基础。经过长达数年的筹备、动员与业主共识的凝聚，在业委会的监督与主导下，2024年11月，完全由业主主导的“朝阳时代公馆物业管理服务有限公司”正式注册成立。这标志着小区彻底告别对外部物业公司的依赖，开启了业主自我管理、自我服务、自我监督的全新篇章，真正实现了“业主当家作主”。

二、“阳光账本”：构筑绝对信任的核心密码

自治模式能否成功，首要关键在于能否赢得全体业主的信任，尤其是对资金管理的信任。时代公馆破解此难题的“核心密码”，便是推行极致的“财务透明化”，即广为人知的“阳光账本”制度。

1. 无偿监督与专业审计：业委会成员坚持无偿提供监督与服务，不从物业公司获取任何报酬，从源头上杜绝了以权谋私的嫌疑。物业公司的所有收支账目，均委托独立的第三方审计机构进行定期审计，确保财务数据的专业性与公正性。

2. 极致公开，分毫毕现：审计后的账目必须完全公开。小区通过微信公众号、单元公告栏等多个平台，按季度进行详尽的财务公示。公示内容细至几分钱的螺丝钉采购，大至数十万元的员工工资、公共收益支出，每一笔钱的来龙去脉都清晰可查。业委会主任苏瑜强调：“要让每一分钱都在阳光下运行，花在刀刃上，花得明明白白。”

3. 预算先行，全程透明：2025、2026连续两年，小区创新性地公布了每年总额近200万元的年度详细预算，以及涵盖安全提升、便民设施、环境美化等14个具体项目的施工计划，严格遵循“先预算、后支出、全公开”的原则。这种“事前预算-事中执行-事后审计-全程公示”的闭环透明管理，如同给全体业主吃了一颗“定心丸”，彻底打消了大家对资金被挪用、管理不规范的疑虑，为自治模式的顺利运转构筑了最坚实的信任基石。

三、业主自管：无私奉献与民主决策引领新风尚

成功的自治离不开一个公正、无私、有担当且获广泛拥戴的领导核心。时代公馆小区业委会主任苏瑜，是国家税务总局朝阳市税务局的一名青年干部。自2018年起，有着公职律师背景的他便开始为维护业主权益而多方奔走。2025年，他以95.1%的极高得票率当选第二届业委会主任，这充分体现了业主对其人品与能力的深度信任。

苏瑜不仅将小区事务视为自家事倾注心血，更以实际行动诠释了“无私奉献”的精神。据不完全统计，他累计自掏腰包超过18.5万元无偿捐赠给小区，用于购置分类垃圾桶、实施楼道与园区亮化工程、捐助休闲座椅、健身器材、举办各类社区文化活动等。其中，他个人为小区公益图书馆——“时代书房”捐赠了超过4000余册书籍，占书房总藏书量的五分之四以上，为小区业主打造了一个触手可及的精神文化家园。

在他的感召和带领下，业委会运作规范高效。所有关键事项，如年度预算、重大维修项目、公共收益使用方案等，均严格通过业主大会投票决策，充分尊重多数业主的意愿，确保了决策的民主性与科学性。小区逐渐形成了“有事好商量、众人齐参与”的浓厚民主治理氛围，激发了业主的主人翁意识。

四、服务为本：精细化运营赢得业主真心认可

自治的最终目的，是切实提升居住品质与幸福感。时代公馆自治物业成立后，彻底摒弃了以往“管理”而非“服务”的陈旧思维，确立了坚定的“服务为本”宗旨，并推行了一系列精细化、人性化的服务举措：

1. 承诺“五增”，提升基础服务：公开承诺并切实做到“增快维修速度、增大保洁力度、增频保安巡查、增强绿化品质、增添健身设施”。工程维修部恪守“小修不过夜”原则，2026年4月单月即高效完成各类报修68单。保洁与绿化工作质量显著提升，园区环境整洁优美。其中，烂尾多年的小区北门水系按照国内一线高档小区标准建成并于五月中旬投入使用。

2. 注入人文关怀，增添服务温度：物业服务不仅限于硬件维护。小区连续举办“公馆粥道”腊八节送温暖活动，为业主送上亲手熬制的腊八粥；开设“时代大讲堂”，邀请国学、法律、健康等领域专家举办讲座；开展“感恩有你·甜蜜同行”糖葫芦派送活动，拉近了邻里距离、厚植了小区温情；启动小区春季绿化升级工程暨“小手拉大手”亲子植树活动，为家园添新绿，让成长有温度。这些充满人情味的活动，让物业服务有了温度，增强了业主的社区认同感。

3. “拒缴者”变“志愿者”的生动转变：一位曾因对原物业服务极度不满而公开拒缴物业费的业主，在亲眼目睹了业委会成员的辛勤付出和自治后服务质量的实实在在提升后，深受感动。他不仅主动补缴了全部历史欠费，还积极报名参与小区的公共设施修缮志愿工作。这一转变，是“以真心服务赢得业主真心认可”最生动、最有说服力的注脚。

五、文化赋能：共建共享美好社区共同体

除了夯实基础物业服务，时代公馆还高度重视小区文化建设，致力于提升业主的归属感、幸福感，打造“熟人小区”。

1. 打造“时代书房”，建设精神家园：2025年12月，利用公共空间改造而成的“时代书房”正式启用。这个约150平方米的公益图书馆，藏书丰富，免费向全体业主开放，成功打造了“五分钟阅读圈”，成为小区的文化地标和精神港湾，用墨香滋养业主的生活。

2. 丰富小区活动，增进邻里感情：小区定期组织趣味活动、暖冬生活节、亲子植树活动、国庆春节节日庆祝等活动，为业主创造交流互动的平台。这些活动有效打破了城市住宅中常见的邻里隔阂，营造了和谐、友善、互助的小区区氛围，将小区从单纯的物理居住空间，升华为情感相连、文化相融的生活共同体。

六、成效卓著与深远启示

物业费收缴率是衡量物业服务满意度的最直接、最硬性的指标。时代公馆小区物业费收缴率从自治前的低迷状态，跃升至连续两年稳定在97%以上，这一数据本身就是业主用“缴费”投票，对“阳光自治”模式高度认可的最有力证明。如今的小区，道路平整、环境整洁、设施完善、邻里关系融洽，业主脸上洋溢着满足与自豪的笑容。

时代公馆小区的成功蝶变，为我们破解当前普遍的物业信任危机和社区治理困境，提供了深刻而具体的启示：

1. 回归业主主体：破解困局的关键在于真正落实和保障“业主主体”地位，让业主成为小区管理的决策者和监督者，激发内生动力。

2. 构建良性治理体系：必须构建一套以“财务透明化、决策民主化、服务精细化、核心成员奉献常态化”为特征的良性治理体系。其中，“阳光账本”是解决信任问题的基石；“业主自管”是激活内生动力的关键；“服务为本”是满足业主核心需求的根本。

3. 重在可复制性：时代公馆模式的可贵之处，在于其不依赖于巨额资金投入或特殊资源，而主要依赖于制度的公开、业主的广泛参与以及带头人的公心与奉献。这套以“阳光”和“民主”为核心的方法论，具有很强的可操作性与可复制性。

时代公馆的实践生动证明，当家园真正由业主当家作主，当每一份付出都被看见、每一分钱都在阳光下被珍惜，当服务回归以人为本的初心，美好、和谐、富有凝聚力的社区生活便不再是遥远的梦想。它为全国众多同样在探索出路的小区，指明了一条切实可行的“共治、共建、共享”的自治之路。

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